Che cos’è un contratto di opzione immobiliare?

Il contratto di opzione immobiliare permette di bloccare un immobile per un periodo stabilito, senza obbligo di acquisto.

L’acquisto di una casa è una decisione delicata, che spesso richiede tempo e valutazioni approfondite. Esistono diverse forme contrattuali che permettono di bloccare un immobile senza acquistarlo immediatamente, tra cui il contratto di opzione immobiliare. Questa formula, se ben compresa e applicata, può offrire vantaggi strategici sia per l’acquirente che per il venditore. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta e come funziona.

Quali sono le forme di compravendita immobiliare?

Nel settore immobiliare esistono diverse tipologie di compravendita, oltre al tradizionale contratto di compravendita diretta. Ecco quali sono le più comuni:

• Rent to buy: l’inquilino paga un affitto con la possibilità di riscattare l’immobile dopo un certo periodo.

• Buy to rent: acquisto di un immobile con l’intento di affittarlo per generare reddito.

• Vendita di una casa con pagamento dilazionato: consente all’acquirente di dilazionare il pagamento nel tempo, mentre il venditore può ampliare la platea di potenziali acquirenti con esigenze di maggiore flessibilità economica.

• Contratto preliminare con effetti anticipati: permette di abitare un immobile prima dell’acquisto definitivo.

• Contratto di opzione immobiliare: garantisce a un acquirente il diritto, ma non l’obbligo, di acquistare un immobile entro un determinato periodo. Vediamo in dettaglio come funziona.

Che cos’è un contratto di opzione immobiliare?

Il contratto di opzione immobiliare è un accordo con cui il venditore concede all’acquirente il diritto esclusivo di acquistare una casa, un bene immobiliare a un prezzo prestabilito entro un periodo di tempo definito. Tuttavia, questo diritto non obbliga l’acquirente all’acquisto, ma vincola il venditore, che non può cedere il bene a terzi fino alla scadenza dell’opzione.

L’opzione immobiliare può essere di due tipologie:

• a titolo oneroso: quando l’acquirente versa un “premio di opzione” per garantirsi il diritto di acquisto.

• a titolo gratuito: questa seconda formula non prevede un pagamento, ma il venditore accetta volontariamente di vincolarsi alla proposta.

Come funziona un contratto di opzione immobiliare

Per formalizzare un contratto di opzione immobiliare sono necessari alcuni elementi essenziali:

• il premio di opzione: se previsto nel contratto, è l’importo versato dall’acquirente per il diritto di prelazione.

• il periodo di opzione: il termine entro cui l’acquirente può esercitare l’opzione deve essere definito sul contratto.

• il prezzo di esercizio: è l’importo concordato per l’acquisto dell’immobile, che resta invariato fino alla scadenza.

• le clausole e le condizioni contrattuali: nel contratto si possono inserire eventuali restrizioni, termini di pagamento e altri accordi specifici.

Alla scadenza dell’opzione, l’acquirente ha due strade possibili da percorrere:

• Esercitare il diritto di acquisto, avviando la compravendita.

• Rinunciare all’acquisto, con la perdita del premio versato (se previsto nel contratto), mentre il venditore torna libero di cedere l’immobile ad altri.

Vantaggi e svantaggi per il venditore

Per il venditore, concedere un’opzione immobiliare è un’opportunità interessante, ma anche un vincolo da considerare attentamente. Da un lato, c’è la possibilità di ottenere un guadagno immediato e di trovare un acquirente potenzialmente interessato, dall’altro, si corre il rischio di perdere altre offerte migliori durante il periodo dell’opzione.

Ecco quali sono i principali vantaggi per il venditore:

• Guadagno immediato grazie al premio di opzione, indipendentemente dall’esito finale della transazione.

• Possibilità di attrarre più acquirenti, soprattutto in mercati incerti.

• Chiarezza delle condizioni, con un prezzo stabilito in anticipo.

Ecco, invece, i contro da valutare, a seconda dei casi e del mercato:

• Vincolo alla vendita, in quanto durante il periodo di opzione il venditore non può accettare altre offerte.

• Possibile perdita di opportunità se il mercato immobiliare cresce e il prezzo concordato risulta inferiore ai nuovi valori di mercato.

Vantaggi e svantaggi per l’acquirente

Per l’acquirente di una casa, invece, il contratto di opzione immobiliare rappresenta un’opportunità strategica per pianificare l’acquisto senza assumersi un impegno immediato. Tuttavia, comporta anche dei costi e dei rischi da valutare. Cominciamo dai pro: 

• Flessibilità nell’acquisto, con la possibilità di decidere senza obblighi.

• Blocca il prezzo dell’immobile, poiché queto contratto protegge dalle continue oscillazioni di prezzo, mantenendo fisso il valore dell’immobile per tutta la durata dell’opzione.

• Ha tempo per valutare l’operazione o ottenere finanziamenti, senza la pressione di dover concludere subito la transazione.

• Può cedere l’opzione a terzi per una possibile plusvalenza.

E i contro: 

• Perdita del premio di opzione se decide di non acquistare più la casa opzionata.

• Limitata possibilità di negoziazione dopo la firma dell’opzione, dato che le condizioni sono già state concordate.

• Non ha garanzia di successo nell’operazione, soprattutto se legata a fattori esterni (ad esempio, autorizzazioni urbanistiche)

Il contratto di opzione immobiliare conviene?

Oltre ai classici contratti di opzione a pagamento, si possono valutare anche delle soluzioni gratuite, concesse dal venditore senza il pagamento di un premio. Questo avviene, ad esempio, quando il diritto di opzione è incluso in altri accordi, come contratti di locazione con opzione d’acquisto o scambi di servizi tra le parti.

Inoltre, l’opzione può essere trascritta nei registri immobiliari in alcuni casi, garantendo così una maggiore tutela per l’acquirente. Tuttavia, la trascrizione non è sempre obbligatoria e dipende dalla tipologia specifica del contratto e dalle condizioni concordate.

Il contratto di opzione immobiliare è sicuramente una soluzione flessibile, sia per chi vende che per chi compra, una formula alternativa alla compravendita tradizionale, da scegliere in determinate condizioni. Tuttavia, prima di stipulare un accordo simile, è fondamentale valutarne attentamente le condizioni, il periodo di validità e i possibili scenari futuri. Un’adeguata consulenza legale e immobiliare può evitare rischi e massimizzare i benefici di questo strumento.

Nicola Teofilo

Giornalista, collaboratore esterno di Immobiliare.it