Si può pignorare una struttura sopraelevata realizzata dopo l’acquisto di una casa? Quando non è pignorabile una sopraelevazione? Cosa sapere.

L’espropriazione forzata di un bene, in particolare i beni immobili, è una materia complessa e delicata, che prevede deroghe e casi specifici, spesso anche a tutela delle persone più a rischio, oltre che della proprietà. Tra i casi particolari più dibattuti c’è il tema delle sopraelevazioni e delle strutture sopraelevate aggiunte dopo aver acquistato casa. Dunque, una sopraelevazione può essere pignorata con tutto il resto della casa?
Innanzitutto, occorre comprendere meglio in quali casi un immobile, o una sua parte, può essere esente da misure di esecuzione forzata, e se le sopraelevazioni rientrano tra queste eccezioni. Vediamo come funziona.
Quando non si può pignorare un immobile?
Il pignoramento immobiliare segue regole precise e, in alcune circostanze, un immobile può essere protetto da tale misura. In particolare, per quanto riguarda la prima casa, esistono delle tutele specifiche. Un bene immobile può essere esente da pignoramento nei seguenti casi:
quando il debito del proprietario è inferiore a 120mila euro;
quando il bene costituisce l’unico immobile posseduto dal debitore;
quando l’immobile è adibito ad abitazione principale.
Tuttavia, queste protezioni non sono assolute. Ad esempio, un’ipoteca iscritta sulla prima casa può comunque portare al pignoramento se le condizioni previste dalla legge vengono meno. È quindi importante per i proprietari di casa essere sempre aggiornati sullo stato del proprio immobile, specialmente quando sono in gioco debiti rilevanti.
Le sopraelevazioni si possono pignorare?
Per legge, il diritto di sopraelevazione è un’estensione della proprietà principale e, pertanto, può essere pignorato insieme all’immobile. Questo principio è espressamente citato nell’articolo 2912 del Codice civile, che estende il pignoramento non solo all’immobile principale, ma anche a tutto ciò che vi è stabilmente incorporato, come le sopraelevazioni.
Infatti, la legge considera la sopraelevazione come un accessorio dell’edificio, non escludendola dal vincolo pignoratizio. La norma si applica indipendentemente dall’autonomia strutturale o catastale delle sopraelevazioni stesse, che vengono considerate accessioni. Di conseguenza, le parti sopraelevate possono essere vendute all’asta insieme all’immobile.
In sintesi, se l’immobile è soggetto a esecuzione forzata, anche le sopraelevazioni verranno coinvolte nel processo, perché:
le sopraelevazioni sono considerate accessioni della proprietà;
pertinenze e accessioni, come le sopraelevazioni, non sono protette dal vincolo di esenzione;
possono essere pignorate se fanno parte dell’immobile principale.
Quando non si può pignorare una sopraelevazione
La giurisprudenza chiarisce anche che il pignoramento di una sopraelevazione avviene quando essa è considerata un tutt’uno con la struttura preesistente. Questo principio vale anche per le costruzioni realizzate successivamente all’acquisto dell’immobile, e anche quelle potenzialmente in fase di progetto, se rientrano nei diritti di proprietà del debitore.
Tuttavia, sono possibili alcune eccezioni, in cui una sopraelevazione non può essere pignorata. Ecco quali:
alcune pertinenze: nonostante siano parte del bene principale, potrebbero non essere pignorabili se non vi è stretta connessione funzionale e strutturale con l’immobile pignorato;
destinazione a uso principale dell’abitazione: come nel caso di particolari tutele per la prima casa, in base alle soglie di debito previste.
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