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IL PIANEROTTOLO CONDOMINIALE ALL’ULTIMO PIANO PUÒ ESSERE AD USO ESCLUSIVO?



Sono tante le dispute che possono aprirsi circa l’utilizzo degli spazi comuni in un condominio, e tra questi c’è anche il tema sull’uso esclusivo del pianerottolo condominiale all’ultimo piano.

Nel caso in cui, infatti, il pianerottolo all’ultimo piano fosse utile esclusivamente a raggiungere una sola abitazione, ci si chiede se sia possibile chiudere il pianerottolo così che sia a uso esclusivo dei condomini dell’ultimo piano.

Vediamo cosa dice la norma vigente e se è possibile chiudere un pianerottolo.


Si può chiudere un pianerottolo?

A fare chiarezza sulla natura del pianerottolo all’interno di un condominio è l’articolo 1117 del codice civile, in base al quale i pianerottoli e le scale sono considerati parti comuni dell’edificio, appartenenti a tutti i condomini in proporzione ai propri millesimi di proprietà.

Tale diritto di proprietà non può essere revocato con mezzi illegali o nascosti, indipendentemente dal fatto che il pianerottolo sia utilizzato o meno dagli altri condomini. Dunque, non è possibile chiudere un pianerottolo, e questa regola si applica a tutti i piani dell’edificio, compreso l’ultimo, anche se l’accesso ad esso potrebbe non interessare gli abitanti dei piani inferiori.

Infatti, tutti i condomini hanno interesse (e il diritto) ad accedere al tetto o al lastrico solare, anch’essi considerati parti comuni dell’edificio. 


L’ordinanza della Cassazione

L’impossibilità a rendere il pianerottolo condominiale dell’ultimo piano a uso esclusivo è stata ribadita da una recente ordinanza della Corte di Cassazione (Cass. sent. n. 18929/20 del 14.09.2020), che ha enfatizzato che un condomino non può includere nel proprio appartamento il vano scale e il pianerottolo solo perché gli altri condomini non sono interessati a salire oltre l’ultimo piano. La mancanza di interesse dei condomini ad utilizzare il pianerottolo dell’ultimo piano, infatti, non implica che questo spazio diventi di uso esclusivo.

In conformità con l’articolo 1102 del codice civile, tutti i condomini hanno il diritto di usufruire della cosa comune, senza però escludere gli altri proprietari dalla sua fruizione. L’utilizzo della cosa comune e qualsiasi modifica per migliorarne il godimento non devono comportare un’appropriazione sostanziale del bene a discapito degli altri condomini.

Qualsiasi modifica che implichi l’incorporazione di parti comuni nella proprietà individuale, come le scale e il pianerottolo, costituisce una turbativa del possesso, che legittima il condominio o un singolo condomino ad intraprendere azioni di manutenzione. Questo vale anche se tali parti comuni sono utilizzate esclusivamente da una porzione dello stabile di proprietà esclusiva.


Cosa fare se un condomino occupa spazi comuni?

Dopo aver visto quali sono le regole per l’utilizzo del pianerottolo all’ultimo piano, è utile fare il punto sulle azioni che possono essere messe in atto nel caso in cui un condominio occupi gli spazi comuni. 

In questi casi, la procedura da seguire quando un condomino occupa gli spazi comuni è convocare un’assemblea per richiedere all’amministratore di intraprendere azioni legali contro l’occupante. Tuttavia, è importante notare che l’amministratore ha il compito istituzionale di proteggere gli spazi comuni e potrebbe agire autonomamente senza la necessità di un’autorizzazione assembleare.

In questo caso, l’amministratore dovrebbe incaricare un avvocato di sua fiducia per notificare un atto di citazione al condomino occupante. La notifica dell’atto di citazione è fondamentale anche per evitare il rischio di usucapione degli spazi comuni a favore dell’occupante

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