Lo scoppio di una bolla immobiliare può avere effetti a catena sull’economia reale di un Paese. Ecco perché succede e come proteggersi da eventuali rischi.
La crisi dei mutui del 2008 ha mostrato al mondo intero quanto devastante possa essere una bolla immobiliare. Originata negli Stati Uniti, questa crisi ha avuto ripercussioni globali, con crolli significativi dei prezzi delle case e enormi perdite per i proprietari. Anche casi come quello di Evergrande in Cina rischiano di scatenare un effetto domino, pericoloso per l’economia globale. Ma cos’è esattamente una bolla immobiliare e perché si verifica? Si può prevenire? Ecco cosa sapere quando si compra, o si vende casa.
Che cos’è una bolla immobiliare?
Una bolla immobiliare è una condizione economica caratterizzata da un aumento esponenziale dei prezzi degli immobili, seguita poi da un brusco crollo. Questo fenomeno rientra nella categoria delle bolle speculative e si sviluppa in tre seguenti fasi:
Crescita iniziale: durante questa fase i prezzi aumentano lentamente;
Incremento rapido: in questo secondo step i prezzi degli immobili crescono rapidamente e in modo esagerato;
Scoppio della bolla immobiliare e crollo: a questo punto la bolla esplode, intanto il valore degli immobili precipita drasticamente, causando gravi perdite per gli investitori e ripercussioni su tutto il mercato e sull’economia reale, in molti casi trascinando negli effetti dello scoppio anche piccoli risparmiatori, banche, acquirenti, mutuatari e i possessori di beni immobiliari. Questo accade anche perché il patrimonio immobiliare è una parte consistente e importante dell’economia e della ricchezza di un Paese.
Come nasce una bolla immobiliare?
Una bolla immobiliare si manifesta quando i prezzi delle proprietà aumentano rapidamente e in modo insostenibile a causa di una forte domanda e di un’offerta limitata. A un certo punto, la domanda si arresta o diminuisce bruscamente, causando un crollo dei prezzi e lo scoppio della bolla.
Questi fenomeni si possono spiegare con le basi che regolano il funzionamento dell’economia. In generale, nei mercati funziona come segue:
I prezzi dei beni aumentano quando l’offerta non riesce a soddisfare una domanda crescente;
A questo punto, più un bene è raro, tanto più il suo prezzo sale;
Nel mercato immobiliare accade la stessa cosa. Capitano ciclicamente delle situazioni in cui i prezzi delle proprietà diventano eccessivamente alti rispetto al loro reale valore, o rispetto a un contesto urbano dove i servizi per la popolazione non sono all’altezza del costo abitativo e del costo della vita;
Quando i prezzi superano i livelli sostenibili rispetto ai redditi e all’economia di un Paese, comincia a gonfiarsi una bolla immobiliare, ossia una discrepanza significativa tra il valore reale degli immobili e i prezzi di mercato.
Come funziona la bolla immobiliare?
L’aumento dei prezzi innescato da una bolla immobiliare è ingiustificato e non sostenuto da una crescita economica reale. Oppure è frutto di speculazioni immobiliari. A questo punto accade che la bolla si gonfia, con un aumento della domanda di case e immobili, spesso stimolato da una crescita della popolazione o da investitori alla ricerca di profitti rapidi. Questa condizione porta a un incremento dei prezzi, che a sua volta stimola ulteriormente la domanda, creando un circolo vizioso, una spirale destinata a esplodere, perché insostenibile economicamente, quindi poche persone potranno permettersi l’acquisto di una casa.
Nel pieno di una bolla, accade che gli investitori speculano acquistando immobili a prezzi relativamente bassi e rivendendoli a prezzi molto più alti, gonfiando ulteriormente i prezzi e creando una distorsione tra domanda e offerta.
Cosa succede quando scoppia una bolla immobiliare?
Quando una bolla immobiliare scoppia, i prezzi degli immobili crollano drasticamente. Questo porta a una serie di conseguenze che possono essere devastanti per l’economia e per il valore del patrimonio immobiliare di un Paese. Gli effetti in genere sono i seguenti:
Calo significativo del numero di compravendite immobiliari: trovare acquirenti diventa difficile e molti immobili finiscono all’asta a causa dell’incapacità dei proprietari di pagare i mutui;
Aumento del peso dei mutui e calo del valore di una casa: gli investitori che hanno acquistato immobili a prezzi elevati si ritrovano con mutui che superano il valore attuale delle loro proprietà;
Aumento della domanda e delle richieste: questi effetti possono innescarsi a causa della facilità con cui le banche concedono mutui. Requisiti meno stringenti portano a un aumento della domanda e quindi dei prezzi, mentre requisiti più rigidi generano l’effetto opposto.
Il crollo repentino dei prezzi delle case non è positivo neppure per chi deve acquistare, poiché il valore dell’immobile in futuro potrebbe deprezzarsi al punto da rendere insostenibile l’investimento. Per chi ha già acquistato e investito, il rischio maggiore è di ritrovarsi nelle condizioni di non poter rivendere, poiché non conveniente.
Quando scoppia la bolla immobiliare?
Una bolla immobiliare può scoppiare in qualsiasi momento, senza preavviso, ma solitamente accade in determinate circostanze:
Quando il divario tra il valore di mercato reale degli immobili e i loro prezzi di vendita diventa insostenibile;
Dopo una fase di espansione o di speculazione del mercato immobiliare, in cui la domanda supera di gran lunga l’offerta di alloggi;
Durante una fase di bassa crescita economica che non supporta l’aumento dei prezzi degli immobili;
Quando il mercato immobiliare rimane stagnante nonostante gli incentivi fiscali: in questi casi solo una riduzione dei prezzi delle case potrebbe riequilibrarlo;
Dopo periodi di bassi tassi di interesse, che aumentano la capacità degli individui di ottenere mutui per l’acquisto di case, e delle imprese di investire in progetti immobiliari. Al contrario, l’aumento dei tassi di interesse tende a ridurre le transazioni immobiliari, abbassando i prezzi e diminuendo il rischio di bolle immobiliari.
Come prevenire una bolla immobiliare
Prevenire una bolla immobiliare richiede un costante monitoraggio del mercato e una corretta analisi dei dati economici. Per questo, è importante valutare il rapporto tra il prezzo delle abitazioni e il reddito delle famiglie.
Come si può riportare l’equilibrio in questa spirale pericolosa? A volte è necessaria una riduzione dei prezzi delle case, in particolare delle nuove costruzioni. Ma anche misure e politiche economiche, quali:
Riduzione delle imposte sul trasferimento degli immobili;
Incentivi per l’efficienza energetica;
Riqualificazione urbana;
Interventi sull’offerta, per evitare un’ulteriore crisi.
Come evitare i rischi di una bolla immobiliare
Dal punto di vista di chi compra o rivende casa, gli esperti consigliano di agire in modo preventivo, per limitare i danni da possibili conseguenze dello scoppio di una bolla immobiliare. In particolare, si raccomanda di:
Monitorare l’andamento dei prezzi nella zona di interesse e confrontarli con quelli di aree simili;
Rivolgersi ad esperti del credito e del settore immobiliare.
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