Quando i vizi occulti nella compravendita cadono in prescrizione

Vizi occulti negli immobili: cosa sono, come riconoscerli e quando si prescrivono

Acquistare casa è uno dei passi più importanti nella vita di una persona. Significa investire tempo, energie e, soprattutto, denaro con l’aspettativa di ottenere un immobile che risponda alle proprie esigenze e promesse.Tuttavia, non sempre le cose vanno lisce. Può capitare che, settimane o mesi dopo il rogito, emergano problemi invisibili al momento dell’acquisto: infiltrazioni, muffa, crepe nelle pareti, impianti malfunzionanti. In questi casi si parla di vizi occulti.

Cosa sono i vizi occulti

Quando si compra un immobile, si presume che sia conforme a quanto dichiarato dal venditore e in buone condizioni, a meno di difetti evidenti. I vizi occulti, invece, sono difetti già presenti alla consegna ma non rilevabili con una semplice ispezione, e che incidono negativamente sull’utilizzo o sul valore della casa.

Esempi comuni sono:

• Un impianto elettrico apparentemente funzionante ma non a norma;

• Infiltrazioni che compaiono solo dopo forti piogge;

• Strutture portanti compromesse ma mascherate da una ristrutturazione superficiale.

La legge li definisce come “difetti materiali presenti al momento della consegna, non visibili all’acquisto, che rendono il bene inadatto all’uso o ne riducono sensibilmente il valore”.

La tutela prevista dalla legge

Il Codice Civile, all’articolo 1490, obbliga il venditore a garantire che il bene venduto sia privo di vizi che lo rendano inadatto all’uso o ne diminuiscano in modo significativo il valore.

Se emergono difetti di questo tipo, l’acquirente può:

• Chiedere una riduzione del prezzo;

• Richiedere la risoluzione del contratto (annullamento della compravendita);

• Nei casi più gravi, ottenere un risarcimento danni.

Prescrizione: entro quanto tempo si può agire

La tutela non è illimitata nel tempo:

• Entro 8 giorni dalla scoperta del vizio occorre inviare una denuncia scritta al venditore (preferibilmente con raccomandata A/R o PEC);

• Entro 1 anno dalla consegna bisogna avviare un’azione legale.

Scaduti questi termini, la garanzia per vizi occulti si prescrive e non è più possibile far valere i propri diritti.

L’eccezione: quando il venditore è in malafede

Se si dimostra che il venditore era a conoscenza del difetto e lo ha taciuto intenzionalmente (dolo), i termini si allungano: la prescrizione può arrivare fino a 5 o 10 anni, a seconda della gravità e delle sentenze giurisprudenziali.In questi casi, non vale più la regola degli 8 giorni e dell’anno.

Immobili di nuova costruzione: regole diverse

Se la casa è stata costruita da un’impresa tramite contratto d’appalto:

• Per vizi ordinari: responsabilità dell’impresa per 2 anni dalla consegna, con denuncia entro 60 giorni dalla scoperta;

• Per gravi difetti strutturali: responsabilità fino a 10 anni, valida anche per chi acquista in un secondo momento.

Come tutelarsi

Se sospetti un vizio occulto:

1. Documenta il difetto con foto, video e – se possibile – una perizia tecnica;

2. Invia immediatamente una denuncia scritta al venditore;

3. Consulta un avvocato per valutare un’azione legale.

Agire subito è fondamentale: rispettare i termini può fare la differenza tra ottenere giustizia o dover sostenere personalmente i costi di riparazione.