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SUPERBONUS 110% E PLUSVALENZA, COSA PREVEDE “L’EXTRA-TASSA” SULLE SECONDE CASE



Con la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, l’Agenzia delle Entrate fornisce le indicazioni operative sulla nuova forma di plusvalenza introdotta dalla legge di Bilancio 2024 chiarendo le modalità di applicazione della nuova tassa sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di seconde case ristrutturate con il Superbonus 110%

Questa circolare era molto attesa poiché rappresenta un punto fermo sulla tassazione introdotta dalla Legge di Bilancio 2024, mirata a recuperare parte delle spese statali sostenute per il Superbonus.

La nuova regola introdotta per colpire le vendite “speculative”

La Legge di Bilancio 2024, in vigore dal 1° gennaio, ha introdotto una nuova tipologia di plusvalenza, una sorta di extra-tassa Superbonus, che si verifica con la vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus, se i lavori sono stati completati entro i dieci anni precedenti la vendita. Con l’introduzione di questa nuova norma il Governo intende disincentivare e colpire le compravendite “speculative” di immobili ristrutturati con il 110% a soli fini di profitto.

Chi vende una seconda casa (a meno non sia stata ereditata) per un periodo di dieci anni incorre in un prelievo del 26% sulla plusvalenza generata dall’operazione come reddito diverso e in un calcolo molto penalizzante della base imponibile. Le Entrate chiariscono che i dieci anni si misureranno a partire dalla fine dei lavori.

Gli immobili riqualificati e venduti prima dei dieci anni dalla fine dei lavori sono quindi soggetti a un’extra-tassa pari al 26% sulle plusvalenze generate. Tale disposizione si applica anche se i lavori di ristrutturazione sono stati eseguiti sulle parti comuni di un condominio. 

Prima casa esclusa dalla extra-tassa

Il documento chiarisce che le plusvalenze derivanti dalla vendita della prima casa sono escluse dall’applicazione della nuova norma. Questo vale se l’immobile è stato la residenza principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti alla vendita, o per la maggior parte del periodo tra l’acquisto (o la costruzione) e la vendita, se l’immobile è stato acquistato (o costruito) meno di dieci anni fa.

Coinvolti anche i lavori condominiali 

La circolare precisa, inoltre, che la nuova disciplina della plusvalenza si applica a tutte le unità immobiliari in un condominio che hanno usufruito degli interventi agevolati del Superbonus. Non è necessario che i lavori abbiano interessato direttamente la singola unità immobiliare oggetto di cessione; è sufficiente che gli interventi trainanti siano stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Questo implica che tutti gli appartamenti di un condominio, anche quelli non direttamente interessati dai lavori, saranno soggetti al nuovo regime fiscale se venduti entro il periodo di dieci anni dalla conclusione degli interventi agevolati.

Gli immobili tassati e non tassati

In questa tabella riepiloghiamo le tipologie di vendite che faranno scattare l’”extra tassa”.

Immobili tassati

Immobili non tassati

Immobili oggetto di interventi agevolati (art. 119 Dl n. 34/2020)

Immobili acquisiti per successione

Immobili con semplici lavori sulle parti comuni dell’edificio o condominio

Immobili adibiti a prima casa del cedente o suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla vendita

Immobili con interventi agevolati svolti dal cedente o da altri soggetti aventi diritto

Immobili se tra la data di acquisto/costruzione e quella della vendita siano trascorsi meno di dieci anni, per la maggior parte di tale periodo

Plusvalenza applicabile indipendentemente dalla percentuale di detrazione

Eventuali cessioni successive alla prima vendita entro i dieci anni dalla fine dei lavori

Modalità di fruizione del bonus non rilevanti (dichiarazione, cessione del credito, sconto in fattura)



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